Beteiligung an der Instandhaltungsrücklage der Nachbarn wegen Grunddienstbarkeit?

Wohnungseigentümergemeinschaften führen üblicherweise eine Instandhaltungsrücklage, in die alle Mitglieder nach ihren Eigentumsanteilen einzahlen. Wenn eines der Sondereigentümer dank einer Grunddienstbarkeit von einem Grundstücksnachbarn genutzt werden darf, stellt sich die Frage: Muss der Nachbar die Rücklage anteilig erstatten?

Muss man für die Instandhaltung mitbezahlen, wenn man die Tiefgarage der Nachbarn auf Grund einer Grunddienstbarkeit mitbenutzen darf?

Wohnungseigentümergemeinschaften führen üblicherweise eine Instandhaltungsrücklage, in die alle Mitglieder nach ihren Eigentumsanteilen einzahlen. Wenn eines der Sondereigentümer dank einer Grunddienstbarkeit von einem Grundstücksnachbarn genutzt werden darf, stellt sich die Frage: Muss der Nachbar die Rücklage anteilig erstatten?

Karlsruhe. Wer dank einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit einen Stellplatz in der Tiefgarage des Nachbarhauses nutzen darf, muss sich nicht an der Instandhaltungsrücklage des Nachbarhauses beteiligen. Nur wenn tatsächlich Kosten für die Instandhaltung des Stellplatzes angefallen sind, darf dessen Nutzer im Nachhinein daran beteiligt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 18.06.2021, Az.: V ZR 146/20).

Im konkreten Fall standen sich vor Gericht zwei Wohnungseigentümerinnen aus benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften in Augsburg gegenüber. Die Klägerin besitzt in ihrem Haus das Sondereigentum an 18 Stellplätzen in der Tiefgarage. Eine Wohnungseigentümerin aus dem Nachbarhaus darf einen dieser Tiefgaragenstellplätze nutzen. Das ist im Grundbuch geregelt, wo dazu eine Grunddienstbarkeit zu ihren Gunsten eingetragen ist.

Grundstücksnachbarin darf Tiefgarage mitbenutzen

Eine Vereinbarung darüber, wer die laufenden Kosten für Unterhalt und Betrieb der Stellplätze tragen soll, gibt es nicht. Die Sondereigentümerin der Stellplätze zahlte in den Jahren 2014 bis 2016 für die Stellplätze einen Beitrag in Höhe von 5.940 Euro in die Instandhaltungsrücklage ihrer Eigentümergemeinschaft ein. Ein Achtzehntel dieser Summe – 330 Euro – wollte sie sich nebst Zinsen von der Parkplatz-Nutzerin aus dem Nachbarhaus erstatten lassen.

Die Nachbarin sah das nicht ein, woraufhin die Stellplatz-Eigentümerin vor Gericht zog. Sie verlor jedoch in allen Instanzen, zuletzt vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter befanden:
Die Sondereigentümerin der Stellplätze darf von der Stellplatznutzerin nur im Nachhinein die tatsächlich angefallenen Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Parkplatzes verlangen – aber auch nur in dem Maße, wie ihr Integritätsinteresse betroffen ist.

Keine Beteiligung an Instandhaltungsrücklage wegen Grunddienstbarkeit

Bedeutet laut BGH: Die Parkplatznutzerin „ist nur verpflichtet, von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen.“ Wenn sie dieser Pflicht nicht nachkommt, darf die Parkplatzeigentümerin das übernehmen und ihr die Kosten in Rechnung stellen – mehr nicht.

Die Bundesrichter äußerten zwar Verständnis dafür, dass es für die Parkplatzeigentümerin bequem sei, die Nachbarin gleich an der Instandhaltungsrücklage zu beteiligen. Interessengerecht sei dies aber nicht. Denn die Parkplatzeigentümerin zahlt für ihre Stellplätze einen gewissen Anteil in die allgemeine Instandhaltungsrücklage ihrer Eigentümergemeinschaft ein, aus der auch alle anderen Maßnahmen im Haus finanziert werden können, die mit der Tiefgarage gar nichts zu tun haben. Diese Maßnahmen müsse die Nachbarin als Stellplatznutzerin aber nicht mitfinanzieren.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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