Die Dekarbonisierung des Wohngebäudebestands stellt Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Eine aktuelle Untersuchung des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) hat die Kostenbelastung der Wärmewende für Wohnungsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen analysiert.
Berlin. Die Ergebnisse der DV-Studie zur Kostenbelastung durch die Wärmewende sind auch für private Vermieter relevant und verdeutlichen die komplexen wirtschaftlichen und regulatorischen Bedingungen, unter denen die Wärmewende umgesetzt werden muss. Eine zentrale Erkenntnis der Untersuchung ist, dass die Förderquoten bei ambitionierten Zielstandards wie dem Effizienzhaus-70 (EH 70) oder höheren Standards häufig geringer ausfallen als bei weniger ambitionierten Maßnahmen.
Dies liegt daran, dass die Kostenobergrenzen bei umfassenden energetischen Modernisierungen häufiger und deutlicher überschritten werden. Ambitionierte Zielstandards erfordern erhebliche Investitionen in die Gebäudetechnik und -hülle. Für Vermieter ist demnach eine genaue Kalkulation und Planung der Maßnahmen unerlässlich, um finanzielle Risiken zu minimieren.
Investitionskostenvergleich: Mieterhöhungsspielräume nicht ausreichend
Die Untersuchung zeigt, dass die Umstellung auf Wärmepumpe trotz Förderung mit höheren Investitionskosten verbunden ist als der Wechsel zur Fernwärme. Selbst der beim Einbau einer Wärmepumpe gewährte 5-Prozent-Effizienzbonus kann die Mehrkosten nicht vollständig kompensieren. Fernwärme stellt daher oft eine kosteneffizientere Alternative dar, insbesondere in Gebieten mit bestehender oder geplanter Fernwärmeversorgung. Vermieter sollten daher prüfen, welche Wärmeversorgungslösung langfristig die wirtschaftlichste ist und wie sich mögliche Förderungen optimal nutzen lassen.
Ein weiteres zentrales Ergebnis der Studie ist, dass die Mieterhöhungsspielräume in der Regel nicht ausreichen, um die Kosten der energetischen Modernisierung zu decken. Dies gilt insbesondere für Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten. Die gesetzlichen Kappungsgrenzen beschränken die Möglichkeit, die Investitionskosten über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Dies führt zu einer erhöhten finanziellen Belastung für Vermieter und kann die wirtschaftliche Stabilität beeinträchtigen.
Insbesondere Marktakteure mit niedrigen Ausgangsmieten – also ein Großteil der privaten Vermieter in Deutschland – sind hier besonders benachteiligt. Grund hierfür ist die Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter bei Nettokaltmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Regelung erschwert es Vermietern, die notwendigen Investitionen für die Wärmewende über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Vermieter mit niedrigen Mieten haben somit weniger Spielraum, die erheblichen Kosten der energetischen Modernisierungen zu tragen, was zu einer wirtschaftlichen Schieflage führen kann.
Fazit
Die Wärmewende stellt Vermieter vor große Herausforderungen, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch regulatorisch. Die Untersuchung des DV zeigt deutlich, dass ambitionierte Zielstandards und die Umstellung auf moderne Heiztechnologien erhebliche Investitionen erfordern, die nicht immer vollständig durch Förderungen und Mieterhöhungen gedeckt werden können.
Insbesondere Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten sind von diesen Belastungen stark betroffen. Um die Klimaziele zu erreichen und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten, sind umfassende Fördermaßnahmen und ein flexibler rechtlicher Rahmen notwendig. Vermieter sollten die verschiedenen Dekarbonisierungspfade sorgfältig prüfen und sich über mögliche Förderungen und rechtliche Rahmenbedingungen informieren, um die besten Entscheidungen für ihre Immobilien und Mieter treffen zu können.
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